目录
总论…………………………………………………………………………….（1页)
（一）杭州市的区位优势…………………………………………………….（2页)
（二）下沙区的区位优势…………………………………………………….（4页）
（三）下沙房地产优劣势分析……………………………………………….（6页）
（四）下沙房产的布局格调………………………………………………….（8页）
（五）下沙所摘地块区域优劣势分析……………………………………….（10页）
（六）东南沿江已开楼盘销售、户型介绍………………………………….（14页）
（七）世茂滨江项目简介…………………………………………………….（18页）
（八）世茂杭州下沙滨江小区的命名……………………………………….（20页）
（九）世茂杭州下沙滨江小区的风格定位和设计理念…………………….（21页）
（十）世茂杭州下沙滨江小区的销售价格定位和潜在客户分析………….（22页）
（十一）结束语……………………………………………………………….（24页）
总论
07年2月6日，世茂集团以8.16亿人民币成功摘得杭州市下沙钱塘江优质地块（杭政储出51号地块）。并计划将此地块建立成为大型滨江小区。
07年两会的召开，让许多专家以及投资者看到了房地产产业的勃兴，他们认为房地产的春天已然再一次到来。但是我们应该清楚的意识到，在国家宏观尺度的调控下，在维护社会稳定和谐的前提下，控制房地产的过快过猛发展，限制固定投资规模将作为国家对房地产业规范的一个信号。国家鼓励健康、稳定的房地产发展模式。因此在今后很长一段时间内，针对城市中低收入者的小户型房产项目必定会得到国家的扶持，并享受贷款和其他政策上的优惠。对于投资大，运转周期长的商业地产，高档公寓的开发，国家会限制其发展的速度。
下沙濒临钱塘江，在十多年前，还是不毛之地。杭州市政府于这个世纪初期作出新一轮杭州市的城市规划，在这个规划中。下沙变为杭州副城规划的一部分。（06年5月，杭州市政府提出“一主三副六组团”城市布局结构。其中，主城由上城、下城、西湖、拱墅、江干组成，是浙江省政治、经济、科教、文化、信息、旅游中心。三副由江南城、临平城、下沙城组成。江南城侧重发展信息微电子、电子通讯、光机电一体化、生物医药、新材料、计算机应用、软件和集成电路等为主导的高新技术产业及配套服务、汽车关键零部件制造、环保型纺织、服装生产及相关配套服务项目；临平城依托余杭经济技术开发区、形成大型综合性工业基地、重点发展能耗低、水耗小、技术领先的产业，以及相配套的服务项目；下沙城，依托杭州经济技术开发区和杭州江干科技经济园，形成大型高新科技产业化基地和现代化工业产业基地，重点发展电子信息、生物医药、新型材料、纺织化纤、机电设备、轻工食品、无污染的精细化工、家用电器等产业、以及相关配套的研发、质检、物流等生产服务项目。）希望建成大学城和高新技术开发区。大量中外合资企业的进入和十数所大学的入驻，使下沙成为目前杭州市最为活跃的城区之一。土地价格成几何数及上升，区位价值和竞争力日益显现。上百家公司和数十所大学的入驻平添了几十万的消费能力。市政规划的目的初步显现。
随着杭州市地铁的修建，（目前已经破土动工）下沙的区位优势将更加明显。
其实，在世茂在杭摘地之前，05年华润、新鸿基、嘉里建设、中海等开发商开始觊觎杭州房地产市场这块香饽饽，出手大方，进行圈地储备；此后，又有凯德置地、万科、复地、中海等品牌发展商紧随其后，对杭州房地产市场大步进军。再加上浙江本土的绿城、宋城、广厦等房地产企业，杭州房地产市场的竞争空前激烈。在此基础上，杭州的地价、房价10几年来一直攀升。说明了杭州地价、房价的寸土寸金。（06年1月至11月，杭州商品房住宅预售平均价格6961元每平方米。同期出让的36宗土地的平均价格为650万元每亩。这些土地的容积率大多在2~2.5左右，据此计算楼板价约在3900-4800元/平方米左右。）但是，这并不代表杭州的房地产需求就会从单纯的数据上得以显示。相反，据有关部门统计，杭州市06年的房屋空置率将建百分之七十！这是多么惊人的统计。（06年1月至11月，杭州仅销售商品房596.2万/平方米，较前年同期下降31.4%）由此可知，在今后相当长一段时间内，相对于杭州的房地产市场，（特别是小区住宅项目的建设。）将会有相当一段时间内处于酝酿的平和期、调整期、积聚期。根据对房屋空置率的分析，有两个方面的原因，其一是高房价，对于普通消费群体来说，难以承受；其二是地段的区位竞争力薄弱限制了消费群体的买房热情；其三是一些房产项目的水准低下，难以达到消费者的需求。由此可知，要在房价不逊于中国内地最热城市（北京，上海，深圳，广州）的杭州进行房地产项目的投资，机遇与风险同在。
（一） 杭州市的区位优势
曾经我听到这么一句话，大致的意思是说杭州是上海的后花园。可能这样说，会让很多杭州本地人不认同。但是上海作为中国大陆的经济中心，作为中国面向世界的窗口，它的影响力和辐射力，对于具有悠久历史文化名城的杭州来说，无疑是会产生无法否认的巨大影响。08沪杭磁悬浮列车的开通，将两地的距离缩短了30分钟，那杭州的区位优势将会更加明显。（凯德置地集团总裁林彦明认为：“杭州是长江三角洲区域内最活跃的商业中心之一，在过去的15年内国名生产总值一直保持着两位数的增长。随着08年沪杭磁悬浮列车的开通，杭州到上海的距离就缩短为30分钟。这必将促进杭州的发展，也会拉动人们对优质房产的需求。）与上海靠得越近，可能使“ 角”地区的经济布局再一次提升。
个人以为，杭州与上海靠得越近，有利有弊。要想延续优势，保持竞争力，提高城市形象。杭州要特别注意调整地区产业结构，最好要做到的是与上海互补，而不是重叠。这样，才会出现共赢，合家欢喜的局面。否则，一旦等宁波~舟山~上海跨海大桥的修建，那么杭州经济将会受到前所未有的冲击。
当然，杭州是一所非同一般的城市。它所独有的西湖，以及以西湖为核心的景观群的形成，使其成为中国有名的旅游城市。以及杭州的休闲的城市文化，赏心悦目的城市环境。使它成为中国极具竞争力的美观、娱乐、休闲、宜居的城市。
杭州作为历时悠久的七朝古都之一，具有相当深的文化底蕴。西湖，钱塘江等水资源在历史上川流不息，留给人后世人无限遐想和向往。至今，杭州也是人们心仪的理想的旅游和居住城市之一。
城市产业上讲，杭州第三产业的兴旺提高了杭州的城市竞争力。
我曾经说过，杭州是一座蛮女性化的城市。奢侈消费品在杭州具有相当的市场，因为浙江各地的高端消费群有向杭州聚集的趋势。因此，杭州的消费市场的增长空间仍然很大。
住房也属此之列。在杭州拥有一套房对于杭州以外的浙江人来说，既是一笔不错的投资，也是一笔炫耀、张扬自我的消费。
这也可以解释为杭州房价为何居高不下的原因。需求，高购买力的团体的刺激，使房价被逐步抬高。
（二） 下沙区的区位优势
杭州经济技术开发区作为杭州的“副中心城市”，有全国试点的国家级工业区“浙江杭州出口加工区”和浙江省最大的高教园区“杭州下沙高教园区”，是杭州最具发展潜力的区域之一。该区重点发展电子机械、生物制药、纺织化纤、轻工食品、高科技化工。科研开发为基础的六大支柱产业。其中，浙江杭州出口开发区是2000年4月批准设立的全国首批出口加工试点之一。其规划面积为2.92平方公里，加工区内实施“政策重点引进电子信息、精密机械、生物医药等加工企业，以及为进区加工企业服务的仓储业、运输业。
下沙区的区域定位为先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型城市副中心。经过6年的经营、建设和发展。目前下沙区的规模和发展惊人，取得可喜的成绩。在吸引外资方面取得了显著的成绩，一大批有实力的企业的入住为该区增添了活力，其中包括摩托罗拉移动通信设备有限公司、东芝信息机器（杭州）有限公司、玫琳凯（中国）化妆品有限公司这样的巨头；其中也不乏杭州娃哈哈保健食品有限公司、杭州中策橡胶有限公司、杭州东信移动电话有限公司这样的国内知名企业。06年1月到11月，全区累计完成工业总产值1012.93亿元，同比增长56.83%，规模企业（产值上亿元企业）数量增加，规模壮大。1月至11月区内规模企业累计完成工业总产值959.44亿元，同比增长66.07%，占全区工业经济总量的比重为94.72%。全年超百亿的企业3家，超10亿的企业13家。区域内工业企业完成利润总额39.71亿元，同比增长27.53%。同时，也可以看到高新技术产业发展迅猛。06年1月至11月全区高新技术产业累计完成工业总产值641.01亿元，占全区工业总产值的比重超过60%，同比增长99.7%。高新技术产业的快速发展拉动了电子信息等主导产业的发展。1月至11月，全区电子信息产业完成工业总产值614.31亿元，同比增长104.68%，占全区工业总产值的比重达到了60.65%。
下沙作为杭州市拥有大学数量最多的区域，总规划面积10.91平方公里，共15所高校，15万在校大学生。经过五年建设，目前已全面建成使用。（曾经造就轰动一时的浙江速度，总投资达30多亿元。）目前，入驻的包括杭州电子科技大学、中国计量学院、浙江理工大学、浙江工商大学、浙江财经学院等14所高校，在校生已逾12万人。
根据杭州市的新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。下沙新城的建设目标是：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态城市副中心。下沙新城的品质定位是：国际化、现代化、人文化。规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60~70万，建成面积将达到06平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城；是一个能够提供和杭州城市中心区相似品质生活方式的同核城市。开发区根据既有的主导产业基础对先进制造业基地发展做出具体规划；根据开发区的人居结构和实际消费、商务需求对现代商贸服务业发展做出了详细规划；因地制宜规划了高品质的生态环境景观；引入“网络城市”的设计理念规划新城中心区‘根据农转居成片改造进程对新型社区建设进行了整体规划；依托沿江生态资源、高教园区以及城市中心区等三个大型居住区科学规划了房地产发展布局。同时，还抓紧编制了下沙新城的供水、供电、天然气、热力、公交、消防、环卫、广告、城市夜景等各类专项规划。其中，城市中心区位于1号大姐以西、规划中月雅路以东、下沙路以北、绕成高速以南，总占地7.8平方公里，其中核心区4平方公里。规划设计有澳大利亚BAU公司和省城乡规划设计研究院联合编制，引入了“网络城市”的设计理念，将行政办公、市民活动、汇展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交和叠加在一起，形成一种生动活泼的城市风格，同时又能充分利用城市空间的布局，最终形成一座既能提供便捷的居住、就业、休闲、娱乐、消费等服务、又充满动感与生机的城市。而沿江生态居住区依托大学城和地铁一号线的便捷，规划了东北、东部和东南三大生态居住区，具有15万人左右的居住规模，并因沿江大道景观的可进入性设计而使之成为景中之景。野风海天城、华元伊萨卡、多蓝水岸等精品大盘房产正在构筑的温馨家园，为更多的人们园滨水而居的梦想。而北部工业区在绕城高速以北规划的8平方公里主导空间，以松下工业园项目落户为带动。06年启动了5000亩土地的成片开发，开工建设8条主干骨架道路。工建配套也逐步完善。下沙新城的工建配套设施按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。工业区、高教区的商贸服务设施建设已全面启动，福雷德文化广场、海达大厦、席子阳光商城、华源市六区、金池商贸等多功能配套设施，以与今年陆续开始营业。沿江区，随着野风海天城、理想伊萨卡、华元梦琴湾、听涛雅苑等精品大盘的开发，沿江国际商业街将打造为集度假、休闲、娱乐、购物、餐饮、健身为一体的下沙新城休闲购物旗舰之地。因处于钱塘江畔，开发区因地制宜，充分利用沿江、三号大堤、大量水系等自然资源，科学规划了沿江景观带、生态湿地公园、高教园区景观带等三大景观，提升新城景观形象，以优美的环境增强吸引力、凝聚力，发挥环境生产力的先导作用。全长12公里的沿江大道景观带，集休闲、景观、健身、交通等多种功能于一体，可进入性的设计充分体现了效用意识和对沿江居民的人文关怀，彰显下沙新城品牌理念。占地面积约1200亩的生态湿地公园，以150米的宽度沿钱塘江二线堤塘铺展4公里，共有。高教园区景观带则以5公里景观河为沿线横卧高教园区，假山、亭台、碧水、绿树，清波荡漾映照书声朗朗，是一个极富诗意的江南特色城市公园。关于商贸服务业，开发区修编完善商贸服务业发展规划，统筹安排区内各类服务业的网点布局，系统构筑“一心、二副、二街、二配套”的总体框架，培育适应开发区特点的新型商贸业态。一个商业中心：下沙新城区商贸和现代商务中心（CBD）。两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。两条商业特色街区：文渊路-4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。两个商贸服务配套网络：大型居住的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划。
下沙区经济形势大好，给在这里投资铺平了道路。
政府的大力支持，政策的利好，区域内优势的彰显，吸引了大批的企业和投资者。
（三） 下沙房地产优劣势分析
随着十几年的发展，下沙初步发展成为杭州颇具规模的工业区。按照杭州市政规划，下沙应该是杭州的副城，应具备比较完备的城市体系。居住、就业、求学、经商等完善的城市功能。但是，我们不难看出：按照杭州市制定区域规划的蓝图，它有很多不和谐的地方。
首先，下沙建区之初的定位是以工业出口加工为主的片区。在这个版图上，有相当数量的蓝领工人，大量的工业厂房。如果要把这批人作为高档住宅的潜在消费群体，明显不行。而以此群体建立的商业圈，在确定档次和品味上，就不能以中高档定位。按照规划，在东南沿江建立住宅群，（也是世贸在下沙摘地的区域）总面积上千万平方的居住面积，将会容纳数十万人，而且开发商都希望在此建立高档住宅区。那么，是否有考虑过，与如此众多的制造业从业者毗邻而居，会不会很和谐？是不是购房者所希望的？根据已开盘的华元.梦琴湾、理想.伊萨卡、野风.海天城等的购房主力来看，有相当一部分人购房的目的在于投资，而非本身居住。这个群体中，有包括青田华侨、安徽购房团这样的远征队，在杭州并没有固定的产业和投资。他们的介入，并不能使已经节节攀升的房价朝着稳定健康的方向发展，对后期的市场变数影响很大，甚至会对并不能牢固的下沙房地产市场产生难以估量的负面影响。
其次，下沙作为大学城、副城区。又拥有一定数量的高智力人群。其中包括大学教师和数量庞大的大学生。据有关部门统计，大学教师在下沙购房的热情和意愿正在减弱。其一是房价的增幅太快、太大、太猛，购房不再经济；其二，教师群体数量有限，购买力有限。而作为一般的大学生，则根本没有房产的一次购买力。不过，也有一个比较有利的地方，那就是如此庞大的学生群体，却是房产的二阶市场主力军。对于在下沙买房为投资的群体来说，大学生可以成为其潜在的客户。
其三，在下沙区作为电子信息产业为主导的工业体内部，又包含一定的白领。而这些人将会有一定的购买力。但是，却不能成为购房主体。而购买的倾向单户低功能住宅。
由此可知，看似庞大的下沙城，城市布局极为杂乱。特别是城市人群组构的负不兼容性，让人难以单一的定论它的城市文化与风格。工业厂房与大学教学楼、住宅楼，高档住宅区的不协调共处，让整个区域的购买力群体分析区域复杂化，充满变数。因此，只有充分考虑到各方面的影响要素，合理分配资源，对小细位地理环境进行充分的考量与分析，避免上述的不利于发展和投资的因素的影响，方可使投资得到最大利益的回报。
从面前的发展态势来看，下沙房地产市场处于“西热东冷”的局面。处于下沙西部，位于一号大街和迎宾路区域，是市区通往下沙的入口，拥有杭州电子科技大学，以及二号大街与号大街的交割处，包括物美超市、六大银行在内的基础设施完备的城市布局。成为了下沙新城的商贸中心。人流、交通、环境等各方面条件成熟，先期发展的优势得以体现。具体反应在楼盘销售上的火爆。开盘预售取得较好的反响。楼价也从最初的3000多/平方米到如今的6000多/平方米。而东部，则是一片“荒芜”，尽管政府下大力气，完善了各项基础设施。但是，在相当长一段时间内，该区域将会很难拥有大量的人气。对购房者的吸引力只怕受到很大影响。
据我估计，在2010年以后，东南部地段的区位优势会逐步的提升，对于大型的住宅房地产开发商将会更加有利。但是，对于目前摘地的房地产开发企业而言，新楼盘的开发完工将可能赶不上这样的黄金周期。未必使企业的利润最大化。连接北部（大学城）与西部（住宅区）之间的大面积的工业厂房，将会成为整个城市布局的硬伤，在短期内难以弥补。
位于下沙西北部的新城中心布局
下沙，也有不输于市中心的商业氛围
物美大卖场
（四）下沙房产的布局格调
由上区域图的来看，绿色部分为东南沿江住宅区，在不久的将来，这里就会有数十万的居民。整个下沙新城将近三分之一的人口都会居住生活在这里。但是目前，这里依然“无人问津”，与位于西北的新城商贸中心门可罗雀的热闹局面形成了鲜明对比。
目前以开盘的楼市有位于2号大街与4号大街之间的下沙北部居住带，拥有文苑风情、大都文汇苑、北方公寓、香榭丽花园、华顺别墅、北银公寓、月雅苑、东海未名园；和位于东部靠近钱江的中庆教师公寓、华元教师公寓、野风海天城、华元梦琴湾、东源听涛雅苑、理想.伊萨卡等十多个楼盘。
位于下沙北部的新城中心地带，发展迅猛。由于紧挨大学城。“人流涌动”，人气颇旺。相关的配套设施也已经基本完善，对于在市区工作的白领人士有着极大的吸引力。已经开盘的楼盘销售情况来看，这里的房产销售都取得了不俗的业绩。位于四号大街的物美超市，迫不及待的营业，更使这里热闹非凡。而肯德基、两岸咖啡、九百碗、格莱美等品牌店的入驻，使在下沙也能感受到不逊于市区的优雅、休闲、恬淡的生活格调。该区域内的大都文汇、香榭丽花园等楼盘的热销也在情理之中。
按照新城的布局，在未来的发展，下沙将会拥有至少三个大型超市，而目前上海物美的火爆登场。出于“闹市”的西部。那么，在今后的几年，必定在东南沿江有新超市开业。目前已经在洽谈的商家有乐购、易初莲花。但是，东南沿江是一块处女地。它的潜力、热度、已经发展的预期难以估量，对于任何一家大型超市来说，都绝对不会把投资砸在不成熟的市场。因此，不太可能在五年之内在沿江建立大型超市。人流的聚集，将会仍然向西部流动。
北部商贸中心主要开盘楼市平面图
东南部已开盘的楼盘平面图
（五） 世茂所摘地块区域优劣势分析
世茂所摘得地块（下沙沿江宅地杭政储出(2006)51号地块。）下沙东南沿江25号大街与14、16、18号大街的交合处，共三个地块。占地面积415亩。
杭政储出（2006）51号地块规划示意图
单从区域地理位置来看，由南向东，紧挨区域是大片的工业区。目前处于无人问津的真空地带。沿江向东，有新开盘的理想.伊萨卡、东源.听涛雅苑、华元.梦琴湾、野风.海天城等。先开发地块占尽先机，但同时，先开发地块会慢慢的聚集人气，对世茂所开发项目却又是无形的契机。任何物事都会有它对立存在的两面。
目前，世茂所摘地与在位于9号大街和6号大街的东方医院（浙江省级大医院）车距不过10分钟，就医方便。杭州外国语试验小学、杭四中等教育资源充足，也为在下沙购房置地长久居住的消费者少了就学之忧。而15所大学城的快速稳步的发展，更是可以圆人们“家门口念大学”的梦想。上学、求医的诸多便利将会是在下沙购房置地的人们最欣慰的吸引点。
从几年开始，杭州市开始对沿江的湿地和绿化设施建设。目前已经在下沙东南沿江建成了包括大堤在内的三条环江道路，宽150余米、长约15公里的绿化带。极为漂亮，美观。而这也将成为吸引在沿江购房的消费者看点之一。下沙的环保也是目前杭州市“三副”城做得最好的区域。配套设施的完善，是大型项目建设的基础。从这点上讲，杭州市政府的举措，有力的推动了这一区域的将来发展。
钱江潮作为一大景点，气势雄浑，雷霆万钧。每年观潮之日，钱江两岸人山人海。而在沿江购得房产，将可以居家观看这千古胜景，岂不妙哉！朝侯旭日东升，看朝霞满天；暮待夕阳西斜，观江水流连。这样的人居，正是多数人梦寐以求的。朝沿江晨练，暮闲庭信步，这是何等的惬意，何等的舒畅。优雅，舒适的人居；雄浑、宽广的胸怀和钱江包容沉重的寓思，让人更富于思考和遐想。体验前所未有的人生！对于整日忙于工作、应酬的人来说，无疑是最好的调剂。
沿江而居，“家门口上大学”将是在东南沿江建住宅型房产的主打牌！
综上，区域内资源是优远远大于劣。但是劣势不可避免的存在，不作为以后建房考察的根基，必将会使整个地块的开发起到不好的影响。给世茂的发展带来不小的阻力。这在前期策划中，是不可不考虑的问题。
气势磅礴的钱江潮
（六）东南沿江已开楼盘销售、户型介绍
1. 理想.伊萨卡
理想.伊萨卡的开发商是杭州理想置业有限公司。
规划理念：以荷马史诗中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以古希腊爱琴海岸风景如画的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以“理想.家园.自然”为三大主题的人性化居住空间。
规划目标：通过对“家园”概念的主体延伸，与下沙滨江开发区和大学城构架相辅相承，将整个地区的人文气息、自然环境、人工环境三者合而为一，并落实到居住社区的各个层面，创造出一种独特的社区生活新模式。
家住类型：占地面积19万平方米，建筑面积50万平方米，绿化46.70%，容积率1.64。Tounhouse采用坡顶，里面小巧造型丰富多彩，随着水面的景观美轮美奂，配以新古典式的门窗和阳台，整体效果艰巨现代和古典特色。中高层住宅由高低错落独具雕塑感的建筑组成。错落有致的立面造型配以竖向绿化，营造出轻快流畅的湖水视觉；畅快的外型延续了水的浪漫，传承了绿的经典……
开盘价格：3490元/㎡
楼盘均价：3490元/㎡
历史价格：
时间 起价（元/平方米） 均价（元/平方米） 最高价（元/平方米）
2007.02-至今 4600.00 6000.00
2006.10.27-2007.02.12 4600.00
理想伊萨卡效果图
2． 华元.梦琴湾
华元.梦琴湾的开发商为杭州华元房地产集团有限公司
规划理念：利用现代的简约元素，营造建筑与自然的整体和谐。创造性地运用了音符的韵态，如同一把围绕在钱塘江畔的竖琴，与雄浑的江潮相合，共同奏响一曲悠扬的乐章。
规划目标：居住环境不仅有碧水依绕，更有文脉演绎。动静结合的社区景观，创作出与“音乐、休闲、健康”为主题的滨江生活新模式。
家住类型：占地面积71659平方米，总建筑面积299765平方米，绿化35%，容积小于3.5，建筑面积不超过20%。主力户型为110~140㎡。
开盘价格：3880元/㎡
楼盘均价：4600元/㎡
历史价格：
时间 起价（元/平方米） 均价（元/平方米） 最高价（元/平方米）
2006.08.07-至今 5700.00 6000.00
2006.06.05-2006.08.07 5000.00 5700.00
2005.07.02-2006.06.05 3880.00 5000.00
华元.梦琴湾效果图
3. 东源.听涛雅苑
家住类型：占地面积300余亩，建筑面积54.5万平方米，绿化30%，容积率1.86。位于杭州下沙钱塘江以西，25号路以东，东临美丽的钱塘江，著名的钱塘江观潮亭即在本地块东侧。建筑类型包括多层、小高层、高层，住宅和商铺。
开盘价格：3000元/㎡
楼盘均价：3000元/㎡（此数据不太准确）
历史价格：
时间 起价（元/平方米） 均价（元/平方米） 最高价（元/平方米）
2007.01-至今 5000.00 5100
2005~2006年 3500 4500.00 5000
理想伊萨卡效果图
4 野风.海天城
野风.海天城的开发商是浙江野风集团房地产公司。
规划理念：全力打造杭州首座海洋风情社区，采用南北、东西向两条十字交叉的主轴，与中心圆弧形景观共同构成小区整体规划骨架，完美诠释了中国传统人居天圆地方、古典对称的思想。
家住类型：项目总体建筑面积近50万平方米，绿化33.70%，容积率2.65。规划总户数2800户，由25幢高层、小高层公寓及商业用房组成。以恢宏的体量、凌云的气质成为未来下沙生活的标志性社区之一。
开盘价格：3490元/㎡
楼盘均价：4960元/㎡
历史价格：
时间 起价（元/平方米） 均价（元/平方米） 最高价（元/平方米）
2007.02-至今 5000.00
2006.12.04-2007.02.01 5000.00
2006.09.14-2006.12.04 4950.00
野风.海天城效果图
由上面的表格可知。05~06年下沙沿江开盘的楼盘，均价一般在3400.00~4000.00元。然而却具有相当大的升值空间，到了06年下半年以及到07年初，所有的楼价都一路飙升。最高的以超过6000.00元。单从价格上的反映，在沿江建立住宅区绝对是具有相当的市场。是一个赚钱的项目。
再分析户型，上面所列举的四个楼盘，容积率平均在1.5~2.0之间，绿化面积在30~40%左右。绿化程度一般，容积率却也不高，是典型的一般住宅模式。也是因为钱江的地质结构多以泥沙为主，不能建高层建筑的缘故。
最后根据销售情况来看，四个项目全部完工，建成将可以容纳2~3万人。四到五年以后，这里将具有一定的人气，地段的吸引力彰显。对于世茂的滨江项目将是极为有利的。聚集效应的凸现，增大了投资成功的可能性。
（七） 世茂滨江项目简介
目前世茂正在发展中的项目涵盖中国五省两市一区。（东部沿海省份：福建、浙江、江苏；中部省份：武汉、甘肃；东北省份：黑龙江；两市：上海、北京；一区：香港特别行政区；此外，还包括中俄合作的绥一波项目。）整个发展的趋势为“由东向西，由南到北”。由此看见，世茂的扩张轨迹。再分析这些项目，可以发现，在这些已有项目中，所在区域的经济处于上升、发展迅猛的势头。而这些城市，都属于中国的一级城市，具有相当强势的竞争力和群体消费能力。但是也有些细微差别，在东部沿海区域，世茂的房产项目多趋向于大型的高档住宅区、写字楼、以及多功能的办公居住综合体；而在相对次的东北和中部省份，更多的是商城、写字楼等商业项目。我暂且把这样的行为看成是世茂在东部及“两市一区”的客户拓展为个体消费者，以发展宅用房为主；而在东北和中部则是以企业、公司为主，主要发展商业房产。因此，可以预期世茂今后的发展模式，随着世茂的进一步强大，在不久的将来，世茂的触须将会延伸到数量更为庞大，在发展中逐步成长壮大的二、三级城市（今后15年发展部署）。实现“走向全国”的战略部署。同时由香港创世纪项目、中俄“绥一波”项目可以看出，世茂的实力已经具备国际性大企业的规范。“走出中国，面向世界”也会在不久的将来实现。
世茂在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，即将景观、亲水、圆林和建筑等元素融合进每一个家庭的日常生活，在人居环境、自认生态与人文景观之间架起一条条人性化的桥梁。
从最初的上海世茂滨江花园、湖滨花园，到南京、哈尔滨滨江新城，昆山世茂蝶湖湾等项目的建设，打响了世茂滨江小区的品牌和知名度。高贵、典雅于不俗的气质，阔绰的出手，完善齐备的配套设施，造就了无与伦比的竞争力。但是，从04年上海世茂滨江花园10多住户的联名投诉我们也可以看到，世茂在细节上的处理还有待改进，需要和客户的沟通进一步加强。一个品牌房产，就不能受到人们的诟病，在任何一个方面都要做到尽善尽美。而不要计较一城一池的得失。
由此，我们可以根据世茂已有的特色和风格定位，在根据杭州的城市文化和地理环境，规划杭州下沙滨江小区的蓝图。
上海世茂滨江花园
（八）世茂杭州下沙滨江小区的命名
要赋予一幢楼以鲜活的生命，不仅需要在建筑设计上加功夫，还得给它取一个叫得响亮的名字。世茂由于在业界的出色运营能力，每一个楼盘都铸成了精品。在18年的发展历程中，积累了丰富的运作经验。不过我觉得世茂的某些命名可以再有些新意些，也许就更加完美了。（也许是我的浅陋之见。）
杭州是一个文化氛围浓厚的历史文化、休闲旅游名城。历史的厚重感、文化的优越感、城市的舒适感使其成为了中国大陆独一无二、别具魅力的城市。因此，在对楼盘取名上，能够多一些文化内涵、能够富有创新必将对本来已经很优秀的项目增添别样的风采。
分析杭州下沙沿江紧挨杭政储出51号地块已经开盘的命名。我发现它们都别有一番新意。野风.海天城，理想.伊萨卡，华元.梦琴湾，东源.听涛雅苑。每一个都有一个优美动听的名字，而名字也体现了该房产的建筑风格和设计理念，与公司的理念、企业文化和钱江的底蕴深深的切合。
因此，我觉得给世贸杭州下沙滨江花园命名是必需的，也是必要的。
世茂的“滨江模式”是将景观、亲水、圆林和建筑等元素的有机合理的融合，打造的是一个宜居、舒适感强、个性包容的大型生态社区。由此我草拟了几个世茂下沙滨江项目的名字。
（一） 世茂.半月湾
世茂下沙项目属于杭州市政储出51号地块，一共被分割为三个地块，三个地块成犄角之势，形如半月。又由于临江，建成以后，可以在阳台上仰望苍穹，看弯弯柳月；亦可以俯视滚滚钱江水，看在波涛中起伏的映月灵动飘逸。和昆山的蝶湖湾项目遥相呼应，相得益彰。而前面“世茂.半月湾”的前缀了体现了“世茂”的品牌价值。
因此，这样的名字，与地形和整个地块的环境相当的切合，这样的命名，也符合杭州城女性气质浓重的恬静淡雅，不失为一个好的选择。
（二） 世茂钱江.滨水凤凰城（滨水.凤凰城）
凤凰者，雌雄同体也，与龙、龟、麒麟并称为远古四大神兽。是吉祥和谐的象征。
古人曾这样来描述她：“出于东方君子之国，翱翔四海之外，过昆仑，饮砥柱，濯羽弱水，莫宿风穴，见则天下安宁。”由此可见，在古中国文化里面，凤凰是祥瑞的象征，是富贵的象征。
这符合世茂的身份，也切合钱江文化。栖居水凤凰，带来和谐、吉祥。同时，以凤凰命名彰显霸气和尊贵，更是让居者产生不可言状的自豪感。
文化内涵和美妙动听的名字连接在一起，将会增加无比的吸引力。
（三） 世茂.水月轩
所谓轩，又解以敞朗为特点的建筑物。
世茂的住宅建筑，一般的特点是高绿化，容积率不低于2.0。具有视觉上的亮净，开阔。不低于2.0的容积率又得高绿化，因此世茂大都采用了高层建筑的模式。但是下沙滨江地块，因为地皮以下不是岩石，而是泥沙，因此杭州的很多建筑物都不很高，因为地基的缘故限制了杭州建高层建筑。因此，我觉得建类似于“轩”的房屋，再辅以“水月”，是一个不错的搭配。
（九）世茂杭州下沙滨江小区的风格定位和设计理念
下沙滨江地块应该具有比较优越的地理位置，是非常宜居的地方。而且因为其还处于开发的初期，具有相当大的潜力和升值的空间。
它靠着“滚滚有名”的钱江，空气质量和绿化，是它的一大特色。因此，“风.水”应该成为在此建房的主元素。“水悠悠，天蓝蓝；风起舞，月琼辉，营造舒越柔和的休闲居”应该成为整个项目的总体风格。“现代、时尚、尊贵、典雅、使命、归宿”则是整个项目设计理念。“现代、时尚”是现代人坚持不懈的追求生活新意的基点；而“尊贵、典雅”则是在满足必需生活要素以后的升华，进而转化为追逐生活品味的中点；繁华之后，承载的“使命”则是期盼安宁、静谧的归属感，是为终点。一套好的品牌房产，应该具备这样的要素。而在杭州这样的全国宜居城市、休闲城市、旅游城市来说，质量、品味、身份、地位是衡量房产优劣的根本。
我以为整个下沙滨江项目采用富含东方文化的（特别是越文化）建筑为好，启用深悉东方文化特色的本地或者华裔建筑师设计，更能体现出特点，不一定非得采用世茂在上海等地比较常用的欧陆风格。
（十）世茂杭州下沙滨江小区的销售价格定位和潜在客户分析
可以这样讲，建造一栋房子，其最终的目的对于商家来说，就是为了盈利，取得效益。这里的效益，主要是指经济效益。如果房子越是叫卖，利润越高。从商家的角度来说，就越是成功。因此如何使利润最大化，是开发商进行整个项目工程的初衷，也是企业发展的动力支点。所有的前期的准备、投资、规划和付出到最后都得通过货币来检验考察其优劣。由此可知，楼盘的销售状况就显得至关重要。
我分析了近年来杭州市的楼盘销售和房价，总体上呈上升的趋势，而且比率相当大。可以说是晋绥北京、上海、深圳、广州这样的房价居高不下的核心城市。去年，杭州市的楼价均价在7000/平方米左右。而市中心地段更是突破万元大关，让人瞠目结舌。抛开这样的房价是否合理不谈，仅这个趋势可以说明，现在的房地产开发有一定程度的过热倾向，理性建房值得深思。
世茂在杭州所买的地皮处于下沙经开区，去年的房价也从最初的3000~4000/平方米上涨到6000/平方米。其涨幅也算石破天惊。
今年的两会着重了“民生”的探讨，讲“还政于民”，“一切权力归人民”。普通百姓的居住权，财产所有权，以及其他的一切权力通过物权法得到了肯定。温总理所作的政府工作报告中，强调了“优化商品房结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”由此可以看到，政府要逐步加大对房地产市场的整顿，让它朝着更加理性化的方向发展，同时了为了普通百姓有“栖身之所”。广州市市长张广宁“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”可以看成是对中央政府所采取的措施的一种执行。因此，个人认为，杭州市的房价在今后几年内，房价不会像以往那样飙升。同时，我们也应该清晰的看到，房价的过高过快的增长，对于整个房地产业来说，未必是一件好事。
根据目前杭州市房地产市场的实际情况，我觉得有几个因素会影响房价，第一个因素是人们的购买力，目前的房价让一般的普通家庭达到了承受的底限，如果再一味的疯长房地产“泡沫”将会对整个产业，甚至整个金融系统产生极为不利的影响，阻碍社会的安定繁荣，社会的和谐发展，经济的可持续增长；第二个影响因素是行业内竞争加强，让客户有了更多选择的空间，这也会对房价造成影响；第三个，也是最重要的因素是国家的宏观调控，它可以直接影响到房地产开发商的项目规划和企业发展模式。
依我之见，在今后几年杭州市的房价将会是“主城微降微升，副城稳步上升”的格局。对于市区来说，居民住宅房产的上升空间将会相当有限，售价上万以后，绝对不会再大副上扬；而副城因为其发展潜力和初始价格等原因，却会有相当大的升值空间。目前，下沙区的房价对于一般普通老百姓看来有点“离谱”。但是我觉得这是正常的。而且还会上涨。预计在今后四年将会达到8000/平方米左右，然后趋于稳定。
基于这样的考虑，再根据世茂在全国范围内所开发的房产的水准和销售情况以及客户对象来看。世茂下沙滨江项目如果在2010年内完工，均价7500/平方米是一个比较稳妥的定价。毕竟杭州和上海还是有差距。如果是在2010年以后完工，那么均价在8500/平方米比较合乎情理。
这样的价格，对于两室两厅、三室两厅、四室两厅（80~350平方米）这样的户型，可以满足不同层次的消费者的需求。不过这样价格对于一般的买房一族来说，仍然显得偏高。供房可能会占去大部分的收入，这个一个不太合理的比重。
因此，对于潜在客户、目标客户的定位对于整个楼盘的销售将显得尤为重要。根据世茂杭州滨江项目的“邻居”的销售业绩来看。他们的销售非常乐观，而且完成也比较。我分析其主要的原因是因为在05~06年下沙的房价是整个杭州市三副城中最低的缘故，而且性价比高。无论是投资，还是自己居住，对于消费者都有着莫大的吸引力。但是一旦等世茂开盘之时，这种优势将会逐步的淡化，其影响微乎其微。
而相对于本地房产商而言，世茂的眼界和实力是无法企及的。因此产品早已被定位在了高端区域。总所周知，高端的产品潜在的消费群体因为其无形中的门槛已经进行了筛选，不仅需要愿望，更加重要的是实力。因此，我觉得世茂杭州下沙滨江项目的潜在客户因该满足以下的比率分配。
1 按照地域划分
杭州市买房者70%（工作在下沙的，户籍在下沙的占40%；工作在杭州，户籍在杭州的占30%）
除杭州以外的浙江省买房者20%
上海的买房者5%（根据世茂的风格定位，和营销策划所吸引的客户，趋向于大客户。）
其他地方的买房者5%
2 按照购房目的划分
用于居住65%
用于投资35%
3 按照购房户型划分
两室两厅35%
三室两厅45%
四室两厅15%
其他高档户型5%
（可能还有其它的户型，但是可以笼统的划分为上述的三种。）
只有对目标客户买房的目的，户型，心里价位，经济实力有比较深入的调研，才可以在楼盘开盘以后的销售做到红红火火。根据我对杭州市房地产市场的观察，分析，我得出上述的结论来。
希望可以为世茂杭州下沙滨江项目的风格设计、设计理念、已经投资规模起到一些参考。使整个项目比较健康、稳步的进行。
（十）结束语
从我07年2月份从网上得知世茂在杭摘地开始，到现在，我花了将近两个月的时间写了这份报告形式的策划。其间查阅了大量的资料，也考察了杭州市很多处于发展中的楼盘。更为主要的是我在杭州下沙生活的四年，这里的一草一木，我都是那么的熟悉。可以说，这里是我的第二故乡。再加之我对房地产产业的兴趣和爱好，我把我的精力花在了这件我极为感兴趣的事情上。完成它，花了我很多时间，也耗费了很多心力。但是，一切都是值得的。当我停笔的时候，停止思考的时候，我发现我的表情很是坦然。不管世茂人力资源部的工作人员如何看待我的这份“处女策划”，但是对于我本身来说，是难得的历练。因为实现这个过程中，我对于以前自学过的许多知识进一步的归纳、汇总、系统化，我的水平比之于以前，提升了很多。我进步了，我获得了收获。这应该是我最应该满意的地方。
当然，由于时间仓促，也由于平时还有其它一些事情需要去处理，可能在这分策划中有很多疏漏的地方，以及看法不太准确客观的地方。也有些地方需要完善，整个前程策划后半部分，需要更多的调研、考察，需要一些准确的、可靠的数据来完成推理、论证，而我目前没有这个条件，经济实力的支持，所以不能完成。（涉及到资金来源，整个项目的分期策划，实施步骤等具体的内容我在这份策划里面没有表述。）如果，我真能如愿以偿的进入世茂大家庭，那么我想我一定会利用世茂庞大的资源体系，完成这些现在还未完成的工作。
最后，我要说说，我写这份策划最原始的动机是希望把自己这几年所学习的房地产专业知识来一次综合的运用。同时，我也希望可以通过这样的一次策划，来展示我的能力，让世茂可以从知人善任的角度来审视我。我是一名普通高校的大学生，不是“出身名门”。而世茂这样的企业，就像是一艘航空母舰，它有尊贵的气质，它需要优秀的水手。我觉得我算得上优秀，不过也心里没底，所以通过这样的方式，我希望世茂可以看到我的长处，给我一个施展才能的空间。在未来，能和世茂共同进步，共同壮大。
世有伯乐，然后有千里马。再难能可贵的人才，也只有在用得着他的地方，才能肆意发挥他的才华。我希望，世茂可以成为我大展拳脚的地方，是我自我表达的一个庞大的舞台。并期望这么一天，可以提早的到来。
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